先日、ブログのコメント欄にて読者様より、こんなご質問をいただきました。
「最近流行りの『ゴールド投資』と、三井物産グループの『オルタナ』について、どう思いますか？」
正直に言いますと、毎日記事のネタを考えるのはなかなか大変な作業ですので、こういった具体的なリクエストは本当にありがたいです（笑）。ネタ提供、心より感謝いたします。
実は「オルタナ」については、私自身もソーシャルレンディングに投資している関係で、その界隈のブログや情報サイトを読んでいるときに名前だけは何度か目にしていました。ただ、じっくり調べる機会がなかったので、今回ちょうど良いきっかけをいただいた形です。
「ゴールド」と「オルタナ」、両方とも非常に記事にしやすい内容なので、1つの記事にまとめると長くなってしまいます。
そこで今回は、まず三井物産のデジタル証券「ALTERNA（オルタナ）」について深掘りし、「ゴールド投資」については次回の記事でじっくり書かせていただこうと思います。
「ALTERNA（オルタナ）」とは何か？
「ALTERNA（オルタナ）」とは、一言で言えば「三井物産グループが提供する、デジタル証券（セキュリティトークン）への投資サービス」です。
参考：ALTERNA（オルタナ）｜三井物産グループが始める資産運用サービス
投資対象は、都心のマンションやホテル、物流施設などの不動産が中心です。
イメージとしては、「不動産クラウドファンディング」と「J-REIT（上場不動産投信）」のちょうど中間に位置する商品だと考えると分かりやすいかと思います。
ざっくり比較するとこんな感じです。
| 項目 | 不動産クラファン | ALTERNA | J-REIT |
|---|---|---|---|
| 価格変動 | 原則なし | 原則なし | あり (市場連動) |
| 流動性 | 低い (売れない) | 低い (売れない) | 高い (すぐ売れる) |
| 税金 | 雑所得 (総合課税) | 申告分離課税 | 申告分離課税 |
ALTERNA は、「J-REITのような税制メリット」を持ちつつ、「クラファンのような価格の安定性」を兼ね備えた、いいとこ取りの商品と言えます。
「セキュリティトークン（ST）」って何？怪しくないの？
オルタナで扱われている商品は、分類として「セキュリティトークン（ST）」、あるいは「デジタル証券」と呼ばれるものです。
「トークンとかブロックチェーンとか、仮想通貨みたいで怪しくない？」と思う方もいるかもしれませんが、仕組みだけは同じで中身は全く別物です。
一般的な株式などの有価証券が、「ほふり（証券保管振替機構）のデータベース」で集中管理されていましたが、これを、ブロックチェーンという技術を使って、分散型のデジタルデータとして発行・管理するようにしたものが「セキュリティトークン」となるようです。
どこで買えるの？
最近は、以下の2つのルートで購入できるようになりました。
証券会社経由： SBI証券や楽天証券などの大手ネット証券でも取り扱いが始まっています。SBI証券はセキュリティトークン（ST）に力を入れているようで、よく募集があります（私はSBI証券で不動産STを購入したことがあります）。楽天証券だと、債券STの販売をたまに募集しているようです。
直販プラットフォーム： 発行会社から直接買うパターン。今回の「ALTERNA」はこちらに該当します。
さらに最近では、「大阪デジタルエクスチェンジ（ODX）」というデジタル証券専用の取引市場（セカンダリー市場）も開設されました。これまでは「買ったら持ちっぱなし」が基本でしたが、将来的には株のように売買しやすくなる環境が整うのではないかと思います。
安全性は？
ここが一番重要ですが、セキュリティトークンは「金融庁」が監督しており、株式と同じ「金融商品取引法（金商法）」という厳しい法律で守られています。
一応、金融庁が「金融商品取引法」でガチガチに監視しているので、法的な安全性は株と同じぐらいだと思います。
またALTERNA個別の話になってしまいますが、投資した物件については、運営会社（三井物産デジタル・アセットマネジメント）が直接保有するのではなく、「信託銀行」に所有権を移すようなスキームになっているようです。
ですので、もし運営会社が倒産した場合でも、物件の所有権は信託銀行にあるため、運営会社の借金のカタとして差し押さえられることはありません。 別の運用会社に引き継がれるか、物件を売却して投資家に現金を返還する手続きが取られます。（いわゆる、倒産隔離のスキームになってます）
ALTERNAを選ぶメリット
私が考える、ALTERNAを含むセキュリティトークンのメリットは以下です。
税金面で有利（分離課税・特定口座）
一般的な不動産クラウドファンディングは「雑所得」です。給与所得と合算されるため、年収が高い人は税率が高くなりますし、確定申告も面倒です。
しかし、ALTERNAは「申告分離課税（約20%）」が使えます。
さらに、「特定口座（源泉徴収あり）」に対応しているため、投資で利益が出ても確定申告が不要という選択ができます（もちろん確定申告するも可です）。
これの何が良いかと言うと、確定申告をしないことで所得が増えないため、国民健康保険料や介護保険料などの社会保障費が上がらないという隠れたメリットがあります。
また、株式や投資信託で運用しているのであれば損益通算ができますので、株で損をしていてもALTERNAの利益と相殺（損益通算）して税金を減らすことができることができます。
以下の記事でも税制面について書いてます。
「心の平穏」と「信頼性」の両立
J-REITは流動性が高くて便利ですが、株式市場の暴落につられて価格が乱高下するため、毎日チャートを見てハラハラしてしまいます。
一方で、不動産クラウドファンディングは価格変動がなく精神的に楽ですが、最近ニュースとかでよく見る「みんなの大家さん」のように、行政処分を受けるような危ない業者も存在し、運営リスクが拭えません。
その点、ALTERNAは、いいとこどりができます。
- 価格変動がない
日々の値動きに一喜一憂せず、償還日に元本と分配金が返ってくるのを待つだけ。 - 運営が堅い
金融庁の監督下にあるため、詐欺まがいのことが起きにくい。
「枕を高くして眠れる不動産投資」として、優秀な仕組みだと思います。
やはり『三井物産』の安心感は別格
上の内容と被ってしまいますが、不動産投資で最も怖いのは、運営会社が飛んだり、実態のない怪しい物件をつかまされることです。その点、日本を代表する総合商社がバックにいる安心感は、不動産クラウドファンディングとは比較になりません。
注意点
ただし、以下についてはデメリットになるかと思います
「最低10万円からしか買えない」
最近の不動産投資クラファン等は「1万円」から気軽に投資できるのが主流ですが、ALTERNAは「最低10万円」からの投資になるようです。
少額から始めたい初心者にとっては、最初のハードルが少し高く感じられる点がネックです。
「資金拘束が痛い」
原則として、運用期間中（数年単位）は資金がロックされます。J-REITのように「急な出費があるから今日換金したい」と思っても、すぐには現金化できません。
あくまで「当面絶対に使う予定のない余裕資金」でないと投資できない点は、流動性の面で痛手です。
「抽選に当たらない」
私はALTERNAへの投資をしたことがないため、真偽のほどは確かめてはないのですが、口コミなどをみると、「投資したくても抽選に外れた」ということが発生しているみたいです。優良案件は応募が殺到し、高倍率の抽選になる可能性が高そうです。
「資金を用意して待機しているのに、全然買えない！」という、”買いたいのに買えないストレス”を抱えるかもしれないです。
まとめ
ここまでをまとめると、私の考えとしては以下の通りです。
「守りの資産運用として、ポートフォリオの一部に入れるのは大いにアリ」
「不動産クラウドファンディングよりも良い商品」
特に、以下のような方にはおすすめできると思います。
- すでに株式投資をしている人（損益通算が使える）
- 年収が高く、雑所得だと税金が高くなる人
- 日々の値動きに疲れたけれど、銀行預金よりは増やしたい人
- 社会保険料を抑えたい人（特にFIREした方）
逆に、「短期間で大きく稼ぎたい」「資金が少ないので1万円から始めたい」という方には向いてはないと思います。
コメント